混凝土企业在清欠商砼货款过程中经常出现一种现象，建筑公司由于开发商未能支付工程款，故无力向混凝土企业结算商砼
货款，最终达成三方协议：由开发商（甲方）和混凝土企业（丙方）订立商品房买卖合同，将所建房屋出售于混凝土企业，从而
消灭开发商与建筑方（乙方）相应工程款的债权债务；作为对价，混凝土企业与建筑单位间的相应债权债务同时消灭。于此同时
开发商向混凝土企业出具购房发票，混凝土企业给建筑单位出具商砼发票，建筑单位给开发商出具工程款发票。即以代为清偿的
方式使相互间债权债务消灭，实践中我们俗称“三方下账”。
这种方式便利了混凝土企业的债权实现，降低了交易成本，避免了与债务人针锋相对、矛盾激化，并且商品房市场价格的不
断上扬还可以使企业在转让房产变现时获得不菲利益，故被许多混凝土企业所叫好。但是在具体操作中却犯有致命性错误——未
办理“房产登记”。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见，对于房屋这类不动产在所有权转移上我国实行登记生效主义，即未登
记房屋产权不发生变更，这种产权归属不以是否交付、实际占有发生变化。但是众多混凝土企业在具体实务操作中对用来抵账的
“房屋买卖”却鲜有登记，所以面临大量法律风险，比如：该房产在出售之前或之后向银行已经办理抵押贷款登记、为第三人办
理过户登记等等。所以在我们签订了房屋买卖合同、结清所有房款后，经常被告知法院为实现银行债权要依法拍卖该房产，或者
多人主张房屋产权，最后导致混凝土企业钱、房两空，遭受巨大经济损失。笔者对这种现象进行了较为深刻的研究，分析了其中
的法律要害，最后得出以下几点结论：
所购房屋未能进行及时登记的原因主要有：
1.属于在建房屋，尚无产权证。
2.法律意识淡漠，重视不够。自认为签了合同、交了房款，房子自然是自己的。
3.混凝土企业想在“下家”出现时，通过技术处理，将二手房交易直接变更为一手房买卖，免予缴纳大额税费。商品房买卖
合同签订后办理登记前，在法律上其实处于一种“危险期”状态，即所购房屋产权并非属于混凝土企业。这将直接导致三种可能：
开发商一房多卖、拿房继续抵押、债权实现不享有优先权。而作为买受方的混凝土企业充其量拿到的仅仅是一份与房产无关的、
难以执行的债权判决。那么，我们在以后的操作中需要注意哪些才能避免以上风险的发生呢？
笔者有以下几点建议：
首先，在一手房买卖中，混凝土企业需了解、核实开发商是否五证俱全（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、
《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售/销售许可证》），以确定出售方是否拥有主体资格、所建房
产是否被法律所认可和允许出售。
其次，购买现房需及时办理过户手续，使之产生物权效力。并且从中可发现所购房产是否已登记他人名下、出售人是否对房产
享有处分权、是否办理抵押登记、是否已被司法机关采取查封。但现实中的混凝土企业大多基于非真实意愿购买房屋而未及时办理
登记，仅考虑以合同方式约束开发商，有待真实购买意愿的第三方出现，可直接将房产过户于第三人名下，混凝土企业从中取得房
款以抵作商砼货款同时可避免缴纳高额相关税费之目的。此种做法看似方便、节约经济成本，但隐藏着极大的法律风险，一旦开发
商将物权登记于他人或第三方乃至司法机关对该房产主张债权时，混凝土企业就只能望“房”兴叹。故，不得不奉劝众多企业不要
一叶障目，贪图一时 “税费”之利，丢弃整个债权实现。
再次，对于一些暂时不能办理产权过户手续的房产，混凝土企业需牢记并深刻理解《物权法》 第二十条第一款关于预告登
记之规定：“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。
混凝土企业因“以房抵帐”而购买的房屋大多属预售房或因其他原因暂时不能办理过户的，为保障买受方将来能实现物权，法律制
定了“预告登记”制度，其登记后的法律效力是“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。所以该制度
的出现可以最大限度的保护混凝土企业对用以抵债的房产的占有、使用、收益、处分权。但我们必须提醒的是，此种制度并非一劳
永逸，根据《物权法》第二十条第二款之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，
预告登记失效”。故，在房产可进行产权过户登记之时，混凝土企业应及时申请登记，如若超过三个月，则之前办理的预告登记不
再具有法律约束力。
以上几点，是笔者在担任大型混凝土企业常年法律顾问中积累的部分经验，希望对众多混凝土企业规范“以房抵帐”行为有所
借鉴。
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陕西恒达律师事务所
杜民 卢斌律师